相続した仙川のマンションを
売却する完全ガイド【2026年版】

親御様から不動産を相続された、あるいは近い将来そうなりそうだ——そうしたご相談を、不動産屋であり相続診断士として受けることがございます。

相続した不動産の売却は、ご自宅を売る場合とは少し勝手が違います。名義変更の手続き、相続人間の話し合い、そして「相続税を払ったのに、売ったらまた税金がかかるの？」という不安。論点が多く、しかも一部には明確な期限があります。この記事では、相続した不動産を売却するまでを、税金・タイミング・共有名義の整理という3つの軸で、順を追って整理します。

なお、ここではマンションに特化して記事として記載させていただきます。

まず全体像：相続マンションの売却は「4つのステップ」で進む

相続したマンションを売る流れは、大きく次の4つに分かれます。

1. 相続登記（名義変更）を済ませる
2. 相続人どうしで分け方を決める（遺産分割）
3. 売却活動・売買契約・引き渡し
4. 翌年に確定申告（譲渡所得税の申告）

通常の売却と決定的に違うのは、最初の2ステップです。3番目以降は一般的なマンション売却と同じで、その流れは仙川でマンションを高く売る完全ガイドにまとめています。ここでは、相続ならではの1・2と、相続特有の税金（4）を重点的に解説します。

STEP1：相続登記（名義変更）を先に済ませる

意外と見落とされがちですが、亡くなった方の名義のままではマンションは売却できません。売主として契約できるのは、登記上の所有者だけだからです。

そして2024年4月から、相続登記は義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。これは過去に発生した相続にも（猶予期間つきで）適用されます。

⚠️ 売却の話を進める前に、まず法務局での相続登記を。手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、遺産分割協議書や戸籍謄本など必要書類が多いため、早めの着手をお勧めします。

STEP2：相続人どうしで「分け方」を決める（共有名義の整理）

相続人が複数いる場合、遺産の分け方を決める「遺産分割」が必要です。マンションのような分けにくい財産の分け方には、主に3つの方法があります。

• 換価分割：マンションを売却し、得た現金を相続人で分ける方法。マンションの相続では最も多く、後々のトラブルが少ない王道です。
• 代償分割：一人が物件を取得し、他の相続人にはその分の現金（代償金）を支払う方法。誰かが住み続ける場合に使われます。
• 現物分割：財産を物理的に分ける方法。マンション1戸では現実的ではありません。

ここで大切なのは、共有名義のまま売却するには、共有者全員の同意と署名が必要だということです。一人でも売却に反対すれば、手続きは進みません。だからこそ、売却を決めたら早い段階で方針を一本化しておくことが、結果的にスムーズな売却につながります。

📌 補足：代償分割を選ぶと、後述する「取得費加算の特例」の節税効果が一部減るケースがあります。どの分け方が税負担まで含めて有利かは、税理士に試算してもらうのが確実です。

STEP3：売却にかかる税金の全体像（譲渡所得税）

売却して利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。計算の骨格はシンプルです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

ここで相続不動産ならではのポイントが2つあります。

1つ目は、取得費と取得時期を、亡くなった方から引き継ぐということ。親御さまが何十年も前に購入した物件なら所有期間も長く引き継ぐため、多くの場合は税率の低い長期譲渡所得になります。

2つ目は、取得費が分からない場合の扱い。購入時の契約書が見つからないことは相続でよくあります。その場合は「概算取得費＝売却価格×5%」しか経費にできず、税負担が大きくなりがちです。古い権利証や売買契約書は、できる限り探しておきましょう。

知っておきたい特例①：取得費加算の特例

相続マンションの売却で、まず検討したいのが取得費加算の特例です。

これは、相続税を納めた人が相続開始の翌日から3年10ヶ月以内にその財産を売却した場合、納めた相続税のうち売った不動産に対応する分を取得費に加算できる制度です。取得費が増える分、譲渡所得が圧縮され、譲渡税が軽くなります。

加算できる金額の考え方は次のとおりです。

その人が納めた相続税額 ×（売った不動産の相続税評価額 ÷ その人の相続税の課税価格）

ただし、この特例は相続税を実際に納めた人しか使えません。遺産総額が基礎控除（3000万円＋600万円×法定相続人数）以内で相続税がかからなかった場合は、そもそも加算できる相続税がない、という点にご注意ください。

知っておきたい特例②：「空き家3000万円控除」はマンションには使えない

ここは正直にお伝えしておきたい、最も誤解の多いポイントです。

ネットで相続不動産の売却を調べると「相続空き家の3000万円特別控除」がよく出てきます。しかしこの特例は、区分所有のマンションには原則として使えません。昭和56年（1981年）5月以前に建てられた旧耐震基準の戸建てを減らすことを目的とした制度で、定期的に修繕されるマンションは対象外とされているためです。

ではマンションで3000万円控除がまったく使えないかというと、例外が一つあります。それは、相続した方自身がそのマンションに住んでいて、自分の居住用財産として売る場合の「居住用財産の3000万円特別控除」です。純粋に相続しただけで誰も住んでいないマンションでは、こちらも使えません。

つまり、空き家として相続した仙川のマンションでは、現実的な節税策は取得費加算の特例になるケースが多い、というのが実務の感覚です。

💡 「相続したマンションも3000万円控除でOK」と書かれた記事を見かけることがありますが、戸建てとマンションを混同しているものが少なくありません。ご自身のケースでどの特例が使えるかは、必ず税理士にご確認ください。

売却タイミング：2つの「締切」を意識する

相続マンションの売却には、意識しておきたい締切が2つあります。

締切① 相続税の納税期限（相続開始から10ヶ月）

相続税は原則として現金一括納付です。納税資金を売却代金でまかなう予定なら、この10ヶ月から逆算して動く必要があります。

締切② 取得費加算の特例の期限（相続開始の翌日から3年10ヶ月）

この期限を過ぎると特例が使えなくなります。マンションの売却活動には一般的に3〜6ヶ月かかるため、期限ぎりぎりで焦って値下げ、という事態を避けるなら、相続から3年前後には動き始めたいところです。

あわせて、仙川エリアの市況も参考になります。仙川の取引は1〜3月と9〜11月に活発化する傾向がありますが、相続のご事情を最優先すべきで、市況だけで決める必要はありません。

仙川の相続マンション、今いくらで売れるのか

相続で引き継がれるマンションは、築年数がある程度経っているケースが多くなります。仙川エリアでも、パークスクエア武蔵野（2000年竣工）やシティハウス仙川（2004年竣工）といった築20年前後の物件は、相続のご相談を受ける機会が増えてきました。

仙川は子育てファミリーからの底堅い需要があり、駅前の利便性や住環境の良さから、築年数が経った物件でも一定の流動性が保たれているエリアです。ただし築古マンションは、管理状態や修繕積立金の積み立て状況が価格に大きく影響します。エリア全体の価格動向は仙川マンション相場推移【2026年版】に、管理状態の見極め方はマンション管理の見方【2026年版】にまとめていますので、あわせてご確認ください。

私が相続のご相談でいつもお伝えしていること

相続したマンションの売却で、私がいつもお伝えしているのは「売り急がない。でも、放置もしない」ということです。

相続には期限のある特例があり、共有名義のまま時間が経つと、相続人の世代交代でさらに話がまとまりにくくなることもあります。一方で、思い出の詰まったお住まいを慌てて手放す必要もありません。まずは「今いくらで売れるのか」という相場と、「売ったらいくら税金が残るのか」という試算の2つを把握することが、落ち着いて判断するための出発点になります。

私が運営するDATEZ不動産は仙川エリアに特化しており、仲介手数料は法定上限の半額でご対応しています。相続のご相談は、売却を前提とせず「まず現状を整理したい」という段階からで構いません。仙川の相続マンションについて、相場や進め方を知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

本記事は2026年6月時点の制度・相場をもとにした一般的な情報です。税額や各特例の適用可否は個別のご事情によって変わります。具体的な税務・相続の判断にあたっては、税理士等の専門家にご相談ください。