離婚を考えたらマイホームはどうなる？
【2026年版】財産分与と売却前の査定

離婚を考え始めたとき、多くのご夫婦が頭を悩ませるのが「マイホームをどうするか」という問題です。マンションは現金のように簡単に分けられないうえ、財産分与や名義の問題も絡むため、対応を誤ると離婚後まで金銭トラブルが尾を引くことがあります。

この記事では、「離婚を考えたらマイホームはどうなるのか」という入り口から、財産分与の考え方、そして実際に何から動けばよいかまでを、順を追って整理します。私の実務経験を踏まえ、後悔しない判断のための材料としてお役立てください。

離婚を考えた際、マイホームの取り扱いはどうなるの？

結婚後に購入したマンションは、多くのご家庭で「夫婦の財産の中でいちばん大きな資産」です。そのため離婚の話し合いでは、最大の論点になりやすいといえます。

取り扱いの選択肢は、突き詰めると次の2つです。

• 売却して、現金にして分ける
• どちらか一方が住み続ける

住み続ける場合は、住む側が相手へ「資産価値の半分相当（代償金）」を支払う必要が生じたり、共有名義のままだと将来売るときに相手の同意が要ったりと、後々まで関係が続きます。これに対して売却して現金で分ける方法は、すっきりと清算でき、もめにくいのが特徴です。

そして、どちらを選ぶにしても、「誰が・いくら受け取るのか」を決める物差しになるのが、次に説明する財産分与の考え方です。

財産分与の「2分の1ルール」とは

財産分与とは、結婚してから夫婦が協力して築いた財産を、離婚にあたって分け合うことです。その基本になるのが「2分の1ルール」です。

原則は、半分ずつ

婚姻中に築いた財産は、収入の多寡にかかわらず、原則として2分の1ずつ分けます。これが2分の1ルールです。預貯金や車などと同じように、マンションも夫婦の収入で婚姻後に買ったものであれば、原則この対象になります。

マンションは「査定価格 − 残債」を分ける

不動産は現金のように半分には割れません。そこで財産分与では、次のように"分けられる価値"を算出します。

マンションの査定価格 − 住宅ローン残債 ＝ 分与の対象となる価値

たとえば査定3,000万円・残債1,000万円なら、対象となる価値は2,000万円。売却して現金化すれば、ここから諸費用を引いた額をきれいに半分ずつ分けられます。

対象にならない財産（特有財産）

一方で、婚姻前から一方が持っていた財産や、婚姻中でも相続・贈与で得た財産は「特有財産」として、原則、分与の対象になりません。マンションの購入時期や頭金の出どころによって扱いが変わることもあるため、判断に迷う場合は専門家に確認しておくと安心です。

専業主婦の場合と、名義人の場合

「自分は収入がないから権利がないのでは」「名義は自分だから全部もらえるはず」——このあたりは誤解が多いので、整理しておきます。

専業主婦（主夫）でも、原則2分の1の権利がある

収入がなくても、家事・育児で家庭を支えてきた貢献は、財産形成への貢献として評価されます。そのため専業主婦（主夫）の方でも、原則として2分の1の財産分与を受ける権利があります。「自分は稼いでいないから関係ない」と思い込んで、本来受け取れるものを手放してしまわないよう注意してください。

名義が自分でも、独り占めはできない

逆に、マンションの名義が自分の単独名義になっていても、それだけで全部が自分のものになるわけではありません。婚姻後に夫婦の収入で取得した財産であれば、名義が誰であっても財産分与の対象です。つまり、登記上の名義と、財産分与で分けるべき割合は別物だということです。

📌 補足：不動産の名義（所有者）と住宅ローンの名義（債務者）も別物です。不動産は単独名義でも、ローンは連帯債務やペアローンになっているケースがあります。後で慌てないよう、両方の名義を早めに確認しておきましょう。

離婚前に、まずは査定（財産の整理）から

ここまで読んで「では、うちのマンションはいくらなのか」が気になった方も多いはずです。私は、離婚するかどうかを決める前であっても、まず査定をして財産を整理することをおすすめしています。

数字がないと、話し合いは始まらない

財産分与は、「マンションが今いくらの価値を持つか」が分からなければ何も決められません。住み続けるか、売って分けるか、相手にいくら払う（受け取る）か——すべては現在の査定価格という"数字"の上に成り立ちます。まず査定で価値を把握することが、財産整理の第一歩です。

離婚そのものの判断材料にもなる

査定価格は、「離婚するかどうか」を考える段階でも役立ちます。売却すれば手元にいくら残るのか、住み続けるなら相手にいくら払う必要があるのかが見えると、離婚後の生活設計を現実的にイメージできます。判断材料が増えること自体が、冷静な決断を助けてくれます。

査定は無料・無義務で、秘密厳守

査定を依頼しても、売却を約束する必要はありません。私の場合、査定は無料で、ご相談の内容が外部に漏れることもありません。「まだ離婚するか分からない」「家族に知られたくない」という段階のご相談も多くいただいています。まずは落ち着いて現状を知ることから始めてみてください。

💡 補足：査定額は「今売るならいくらか」の目安です。相場は動くため、決断まで時間が空く場合は、売却前に改めて査定し直すのが安心です。

査定後にすべきこと

査定でマンションの価値が分かったら、次の順序で進めると整理しやすくなります。

1. 残債と照らし合わせる

住宅ローンが残っている場合に大切なのは、シンプルに「売却額が残債を上回るか」です。残債を上回って売れれば、売却代金でローンを完済でき、通常どおり売却できます。下回る場合は不足分の補填が必要になり、売却が難しくなることもあります。残債以上で売れる状態かどうかを、まず確認しましょう。

2. 「売る」か「住み続ける」かの方針を決める

価値と残債が見えたら、売却して現金で分けるのか、どちらかが住み続けるのかを話し合います。共有名義の場合、売却するには名義人全員の同意が必要です。売り方は主に、(1) 全体を第三者に売って現金で分ける（最も公平でもめにくい）、(2) 一方が相手の持分を買い取って単独名義にする、(3) 自分の持分だけを売る（価格が下がりやすく非推奨）、の3つです。迷ったときは、(1) を軸に考えると整理しやすいです。

3. 分け方・費用負担を合意し、文書に残す

「誰がいくら受け取るか」「売却にかかる費用は誰が負担するか」を事前に決めます。合意した内容は、口約束ではなく公正証書など法的効力のある文書にしておくと、後のトラブルを防げます。

4. 売却のタイミングと税金を確認する

税金は、売るタイミングで扱いが変わります。離婚前に売却代金を相手へ分けると「贈与」とみなされ贈与税の対象になる可能性がある一方、離婚後に第三者へ売れば、各自がマイホーム売却の「3,000万円特別控除」を使える可能性があります。円満に話が進むなら、離婚成立後の売却のほうが税負担を抑えやすいケースが多いです。具体的な計算や適用の可否は、税理士など専門家にご相談ください。

⚠️ 注意：財産分与を請求できるのは離婚成立から2年間です。先延ばしにすると権利を失うおそれがあるため、スケジュールには余裕を持たせてください。

仙川エリアで売却を検討されている方へ

私は仙川に暮らす不動産エージェントとして、住み替えや相続、離婚など、さまざまな事情での売却をお手伝いしてきました。離婚に伴う売却は、価格だけでなく「早く・確実に・もめずに」進めることが何より大切です。

まずは現状を正確に把握するために、お持ちのマンションがいくらで売れそうかを知ることから始めてみてください。仙川エリアの相場感は仙川マンション相場推移【2026年版】で、高く売るための具体的な進め方は仙川でマンションを高く売る完全ガイドで詳しく解説しています。

デリケートな事情だからこそ、安心してご相談いただける体制を整えています。仲介手数料は法定上限の半額で対応していますので、売却にかかる費用を抑えたい方もお気軽にお問い合わせください。